مسکن؛ قربانی خاموش مثلث انحصار، ناترازی و بی‌برنامگی
مقاله تحلیلی/میلاد کریمی
بررسی ریشه‌های بحران و مسیرهای نجات بازار مسکن ایران
بحران مسکن در ایران، دیگر صرفاً یک مسئله اقتصادی نیست؛ بلکه به یک بحران اجتماعی، ساختاری و حتی تمدنی بدل شده است. خانه، که باید مأمن آرامش و نقطه شروع توسعه فردی و خانوادگی باشد، امروز به کالایی لوکس و دست‌نیافتنی برای میلیون‌ها ایرانی تبدیل شده است. این بحران، حاصل مثلثی است از احتکار زمین، ناترازی بانک‌ها، و تعطیلی نهادهای سیاست‌گذار.
احتکار زمین؛ قلب بحران
بر اساس گزارش رسمی سازمان ملی زمین و مسکن، بیش از ۱.۸ میلیون هکتار زمین در اختیار وزارت راه و شهرسازی است—رقمی که دو برابر کل زمین‌های مسکونی کشور است. با واگذاری تنها ۶٪ از این اراضی، می‌توان ناترازی حدود ۷ میلیون واحد مسکونی را جبران کرد. اما این زمین‌ها، به‌جای تبدیل شدن به فرصت توسعه، در چرخه‌ای از احتکار دولتی و خصوصی گرفتار شده‌اند.
در سال‌های اخیر، سهم زمین از هزینه نهایی مسکن در تهران به ۵۵.۸٪ رسیده است. این یعنی حتی اگر ساخت‌وساز تسهیل شود، قیمت زمین همچنان مانع اصلی دسترسی مردم به خانه خواهد بود. زمین، به‌جای آنکه بستر توسعه باشد، به ابزار سودآوری برای نهادهای انحصاری بدل شده است.
ناترازی بانک‌ها؛ مانع تأمین مالی
نظام بانکی کشور، به‌جای ایفای نقش توسعه‌ای، درگیر ناترازی‌های مزمن و بدهی‌های انباشته است. تسهیلات ساخت مسکن یا بسیار محدودند یا با نرخ‌هایی ارائه می‌شوند که عملاً از توان متقاضیان خارج است. در غیاب سیاست‌های مالیاتی مؤثر بر خانه‌های خالی و زمین‌های بلااستفاده، سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن به ابزاری برای حفظ ارزش دارایی بدل شده است، نه پاسخ به نیاز اجتماعی.
تعطیلی نهادهای سیاست‌گذار
شورای عالی مسکن، که باید نقش راهبری در سیاست‌گذاری ایفا کند، عملاً به حاشیه رانده شده است. نبود هماهنگی میان وزارتخانه‌ها، شهرداری‌ها و بانک‌ها، موجب شده که هیچ برنامه ملی منسجم برای تولید مسکن وجود نداشته باشد. در نتیجه، سیاست‌گذاری‌ها پراکنده، واکنشی و فاقد انسجام هستند.
پیامدهای اجتماعی و اقتصادی
- افزایش مهاجرت از کلان‌شهرها به مناطق کم‌برخوردار
- رشد سکونت در بافت‌های فرسوده و غیرایمن
- کاهش نرخ ازدواج و فرزندآوری به‌دلیل نبود مسکن
- تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای و نه مصرفی
- افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها تا بیش از ۵۰٪
مسیرهای نجات
حل بحران مسکن، نه در وعده‌های پررنگ، بلکه در اصلاحات ساختاری و شفافیت نهادی نهفته است. برخی راهکارهای کلیدی عبارت‌اند از:
- شکستن انحصار زمین از طریق اجرای ماده ۱۰ قانون جهش تولید مسکن و الزام نهادهای دولتی به واگذاری اراضی
- فعال‌سازی شورای عالی مسکن و بازتعریف نقش آن در سیاست‌گذاری
- اصلاح ساختار مالی بانک‌ها و طراحی تسهیلات هدفمند برای اقشار متوسط و کم‌درآمد
- وضع مالیات بر خانه‌های خالی و زمین‌های بلااستفاده برای کاهش تقاضای سرمایه‌ای
- شفاف‌سازی مالکیت زمین‌ها و ایجاد سامانه ملی برای رصد اراضی شهری
نتیجه‌گیری
بحران مسکن، حاصل بی‌عدالتی در تخصیص منابع، انحصار در مالکیت زمین، و بی‌برنامگی در سیاست‌گذاری است. اگر قرار است خانه‌ای برای مردم ساخته شود، باید ابتدا زمین را از احتکار خارج کرد، ساختار مالی را اصلاح نمود، و نهادهای سیاست‌گذار را احیا کرد. این مسیر، دشوار اما ممکن است—اگر اراده‌ای ملی و برنامه‌ای شفاف پشت آن باشد.
